农村宅基地市场化“开闸”:住宅或将被赋予完整物权

农村宅基地
时间:2017年9月3日 13:07 | 标签:, , , , , , | 来源:mp.weixin.qq.com

关于农村宅基地的讨论,已远远超出农村发展与改革的范畴,成为一个牵动城乡居民广泛关注的热点问题,在很大程度上影响到社会稳定和经济发展。

如今,随着城镇化进一步加速,我国城乡二元结构发展模式弊端进一步凸显,所以启动农村宅基地市场化改革,可以在较小范围内探索解决土地承包制深入发展后出现的新问题、新矛盾,又不触动土地基本面(大田耕地)的现有产权制度。

如此一来,农村改革的探索不但能稳步推进;同时,改革的收益与改革的成本也比较划算。

这,既符合中央对农村改革定下的调子,也符合广大农民的切身利益。

政策“开闸”:农村宅基地市场化▼

事实上,早在2017年初,中央“一号文件”(《中共中央国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》)出台后,其明确提出:允许地方多渠道筹集资金,按规定用于村集体对进城落户农民自愿退出承包地、宅基地的补偿。

这,显然是在政策层面对农村宅基地市场化改革的有益探索和大胆尝试,故而引起诸多专家、学者的频频关注,一致认为是农村住房市场化的“开闸”节奏。

其实,总结分析改革开放之初家庭联产承包责任制“两权分离”的制度安排,到现阶段在坚持农村土地集体所有的前提下,所有权、承包权、经营权三权分置格局形成的农村住房市场改革基调,足以看出农村住房市场化的步子,已经越来越快。

继中央“一号”文件后,农业部随之出台的《农业部关于推进农业供给侧结构性改革的实施意见》(农发〔2017〕1号)也提出“将支持农民工、大中专毕业生、退役士兵、科技人员等返乡下乡。”则是在细化、落实“一号文件”的政策。

这意味着,农村土地首次在很大程度上进行市场化,比如农民退出承包地和宅基地,可以通过市场化手段获得回报。同时,城市居民可以在农村通过各种方式进行合作建房,开展乡村休闲旅游养老和农村三产融合发展。

而过去,《土地法》明确规定,城市居民和公司一般只能在国有建设用地上进行建设。

对于这一“显著性的变化”,此前农村宅基地已经进行市场化流转,但是只能在集体内部成员间进行交易。外来公司和个人可以承包农民的土地,但是无法进行完全流转。

上述政策意义非常重大,因为农村建设用地现在估计有17万平方公里,是城市的3倍左右,很多土地闲置严重,特别是有很多空心村。现在允许农村人在城市买房,就应该允许城市人在农村养老买房,这是未来的政策方向。否则农村的住房(包括土地)不能完全市场化,农民收益不能快速提高。

市场化“障碍”:法律的缺失▼

虽然中央的政策,在顶层设计方面已经出现对农村住房市场化的改革探索,但短期内由于受法律约束,反而让包括住房、宅基地以及土地在内的所有农村产权市场化有了不小的障碍。

现行法律对宅基地转让的限制导致农村住房财产权的残缺,农民不能将住房进行交换是农村住房市场化的最大障碍所在。

目前,我国农民对其家庭住房享有的财产权是不完整的,按照现行《物权法》的一般规定,本来农民対其自建的住宅从建成就应享有完整的物权,包括占用、使用、收益和处置四項权能,而且转让属于处分权的重要内容。同时农民还可以对其财产设置用益物权和担保物权,这些权利本来成该和域市居民商品住房享有的物权是等同的。

然而,由于我国《土地管理法》对宅基地的特殊管理规定,农民对从集体经桥组织依法申请无偿取得的宅基地使用权进行出让时受到限制,再加上“房地不可分”的不动产特性,农民转让住宅自然受到了限制。

但众所周知,发展农村住房市场的前提是农民可以自有交易自家住房,只有赋予农民完整的住宅物权,才能实现农村住房市場化,并最终实现城乡住房市场的统一。

对于农村住房市场,现在可以说是市场在倒闭改革。

据农业部统计,2016年全国家庭承包耕地流转面积4.79亿亩,占家庭承包耕地面积的35.1%,流转出承包耕地的农户达6789万户,占承包农户总数的29.7%。上海、江苏、北京的土地流转比重达到74.8%、60.2%和60%。

土地经营权的流转,已经早已由封闭到开放,推动了资源的优化配置,有利于提升农业经营的规模效益,但同时还应看到宅基地领域却显然滞后,这当然有农民素来的“叶落归根”思想影响,但法律、政策的制约已然是显而易见。

虽然,国家政策(一号文件及农业部配套文件)不允许城市资本大规模下乡搞房地产,是担心城市资本可能会到农村大规模圈地引发不好影响。但在未来中国城市化进程基本完成后,应该允许城市居民到农村买房,这一天迟早要到来。

免责声明:本文仅代表作者个人观点,与居田社(jutianshe.com)无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。