党国英:中国土地制度为什么要改?

中国土地制度
时间:2017年10月8日 11:47 | 标签:, , | 来源:www.tdzyw.com

近年来,国家出台多部文件加快推进土地制度改革,但总体而言土地制度改革向前推进速度还不够,特别是中央层面上的推进不能完全回应地方的呼声。土地制度改革远远落后于现实发展的要求,必须大胆解放思想,撸起袖子向前突进,不能撸起袖子只洗手。

提高经济效率、促进社会平等、维护社会稳定与保护生态环境,是深化土地制度改革的基准。不能用一种规则套用到所有类型的土地财产上,要具体问题具体分析。具体到不同的土地类型上,对应的哪一种所有制能满足以上四个基准,就用哪一种所有制,这才是实事求是。

为什么要深化土地制度改革

●深化土地制度改革,是农业现代化的要求

有测算表明,我们国家的农业处于亏损状态,主要原因是生产成本不断提高,这跟土地制度关系非常密切。因为规模经营水平低,所以劳动成本高。如果劳动力大量转移到城市,有可能降低劳动成本,但是向城市转移遇到一个很大问题,就是房价高。房价高是一个土地问题,不是建筑安装成本高,也不是建筑工人的工资高。农业成本高的另外一个原因是地租。我国农业土地流转当中的地租之高世界少有,有些地方的地租高到可以覆盖农产品的全部净收益。

土地制度带来一个麻烦,叫作居住贫困。我国城市老百姓是集体主义的居住形态,也可以说是居住贫困。这种密集的高层楼房居住方式,不利于心理健康。此外,这种楼房居所到一定期限以后,房屋的物理形态要毁灭,原土地的集体占有关系也极难维持,这是土地规划体制问题。如果规划合理,地价就可以很低。居住贫困带来一系列社会麻烦,包括社会风尚不好、道德品质下降等。

老百姓的居住用地好像比较紧缺,但工商业占地面积较大。一些中小城市的工商业用地甚至超过了居民住宅用地,且地价也低,甚至是不支付地价。表面上看,这可降低出口成本,带来大量外贸盈余。外贸盈余是贸易上的顺差,但国际收入要平衡就表示资本要出去,其直接后果是发达国家的实际利率远远比我国低,国内实际利率高,反过来,实际上影响了我国工业的竞争力。

●社会稳定要求深化土地制度改革

有一些人对伦敦进行研究,楼房区更容易发生冲突。楼房区里面住的多是穷人,排除这个因素以外,还是发现社会冲突发生率比较高,所以不利于社会稳定。

●经济增长要求深化改革

当前,其实我国存在严重的消费抑制,最突出的就是住房的消费抑制。不是中国人不想花钱,是居住形态限制了消费。如果我国扩大了居住方面的消费,能不能产生挤出效应?是不会的,因为衣、食是刚性支出,行和住是互补性消费,住的问题解决后,行的支出会增加。

●国民收入合理分配要求深化改革

有学者对美国房地产的研究显示,如果平均住房价格是家庭收入的2倍以上,就被认为是泡沫发生。这是根据美国储蓄率来推算的,比如说储蓄率5%,一个家庭需40年的储蓄能买到房子,超过40年就认为有问题。我国居民储蓄率大概13%左右,这样算,我国平均住房价格是家庭收入的4倍就是泡沫。事实上,大量一、二、三线城市早超过了,由此带来的问题就是国民收入分配的扭曲。

关于改革措施的设想

●首先,明晰产权,优化权界。城市土地使用权、农村土地承包权应永久不变,扩大私人土地使用权适用范围,提高私人土地使用权的公益性权重,大幅度降低居民区平均人口密度,将经济密度与土地使用税挂钩,在制定“居住法”的基础上征收房产税。

●其次,调整体制,放松监管。下放土地管理权限,实行土地规划管理的法制化民主化;广泛推行社区公地使用的“社区合约制度”;以建立“农业保护区制度”为核心,形成土地保护与用途管制法规体系。

●此外,应建立农业保护区制度,农业保护区建设和管理应由中央政府负责,其他土地交由地方管理。在农业保护区之外,还估计有20亿亩左右的土地是一个城市建设的可选择范围,即使政府不做控制性的分区规划,也不会全部被城市占用。

●最后,统一市场,规范交易。取消城市土地单一国家所有制度,建立多元的建设用地供应体制;城乡建设用地市场统一,限制农业生产单位的最大规模,在考虑通胀率、银行利率的基础上大幅度提高地产交易增值税。

(中国社科院农村发展研究所研究员党国英/《中国科学报》)

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